Cómo negociar el alquiler de un local comercial

Negociar el alquiler del local comercial que hayas escogido para abrir tu negocio es uno de los pasos más importantes en tu aventura emprendedora.  

Este proceso puede ser complejo y desafiante, pero con la preparación adecuada y una estrategia clara, puedes conseguir un contrato de alquiler que sea altamente beneficioso para tu negocio en el largo plazo. 

En este artículo, veremos consejos prácticos y útiles que te ayudarán a negociar el alquiler de un local comercial de manera efectiva y obtener las mejores condiciones posibles.

Además, si te encuentras actualmente en la búsqueda de un local para tu negocio, te recomendamos que también les eches un vistazo a estos dos otros artículos, en los que detallamos todos los procedimientos necesarios para obtener una licencia de apertura y explicamos cómo buscar y elegir adecuadamente un local:

• Cómo abrir un local comercial (trámites, documentación, requisitos, normativas, cómo obtener la licencia de apertura y más).

• Cómo elegir un local para tu negocio (dónde buscar locales, factores a considerar, cómo elegir la ubicación y más).

• Cómo elegir el mejor lugar para abrir un negocio (hablamos de cómo estudiar cada ubicación para determinar cuál será más conveniente).

Por cierto, si estás pensando en abrir un negocio, es muy probable que vayas a necesitar un sistema TPV.

Sabemos que ahora mismo esto todavía no está en tu lista de prioridades. Lo primero es lo primero, encontrar un local, adecuarlo y conseguir las licencias necesarias.

No obstante, queremos darte un consejo a este respecto que te ahorrará dinero y dolores de cabeza una vez vayas a abrir:

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Cómo negociar el alquiler de un local comercial: Paso a Paso

• Qué se incluye en el contrato de alquiler de un local comercial.
• Cómo negociar un contrato de alquiler de un local.
• Consejos finales para negociar un contrato de arrendamiento de un local.
• Conclusión.

Qué se incluye en el contrato de alquiler de un local comercial

• Uso del local: Se debe estipular el uso que se le dará al local y, con ello, las actividades que no estarán permitidas.

• El plazo: Como mínimo, suele ser de 3 o 5 años. Si tienes confianza en la durabilidad y la estabilidad de tu negocio, puedes negociar un plazo mayor (por ejemplo, de hasta 7 o 10 años) a cambio de un descuento en el alquiler.

• El precio: Se calcula por metros cuadrados o como un porcentaje de las ventas brutas, lo que sea mayor. Los alquileres típicos pueden oscilar dependiendo la ciudad y la zona, así que te recomendamos hacer un estudio de precios de otros comerciales en la zona.

• Quién se hace cargo del mantenimiento: Normalmente, el responsable de los gastos de mantenimiento es el arrendatario, al menos en lo que respecta a los equipos y mobiliario del local, lo que incluye aspectos como la fontanería, la electricidad o la calefacción, entre otros elementos estructurales. 

• Servicios / suministros: Suelen no incluirse en el alquiler; es el arrendatario el que tendrá que darlos de alta a su nombre (luz, agua, gas, etc). Como arrendatario, una vez hayáis finalizado el contrato de alquiler, tendrás que entregar al arrendador un documento que justifique la baja de los suministros.

• Gastos de comunidad: En ocasiones, los arrendadores se hacen cargo de estos pero suelen repercutirlos en el precio. Otra opción común es que añadir una cláusula en la que se indica que es el arrendatario el que se hará cargo de dichos gastos.

• Periodo de carencia: Para la adecuación y acondicionamiento del local.  Suele ser de 3 a 9 meses. Dependerá de la envergadura de las obras que vayas a realizar y del acuerdo al que consigas llegar con el propietario.

• Fianza: Suele ser de dos meses de alquiler.
  
• Mejoras y modificaciones: Acordar quién se encarga de las mejoras y modificaciones en el espacio arrendado, tanto al inicio como durante el arrendamiento. Si vas a ser tú quien se encargue de ellas y estas mejoras van a ser útiles para el propietario, puedes intentar negociar un alquiler más bajo. 

• Actualización de la renta: Cada cuánto se actualizará el alquiler pactado y en base a qué indicadores de referencia. Usualmente se suele hacer en base al IPC o en base al precio de mercado de la zona en el momento de la revisión.
  

Otras cláusulas que podrían interesarte:

• Opción de renovación o subarrendamiento y otras cláusulas de flexibilidad: Negocia cláusulas que te den flexibilidad para adaptarte a cambios futuros, como opciones de renovación, derechos de expansión y subarrendamiento.

• Ruptura del contrato de arrendamiento, disputas y honorarios de abogados: Añade cláusulas sobre cómo se gestionarán los incumplimientos y disputas, y quién pagará los costes legales en caso de litigio.

• Renovación del contrato: Incluir las condiciones para la renovación del contrato, si procede.

• Cláusula de confidencialidad: Si es necesario, incluir una cláusula que proteja la información confidencial relacionada con el negocio del arrendatario.

• Fuerza Mayor: Incluir una cláusula que contemple situaciones de fuerza mayor que puedan afectar el cumplimiento del contrato.

• Cláusula de entrega del local: Establecer las condiciones bajo las cuales el local debe ser entregado al final del arrendamiento.

• Cláusula de salida: Es la cláusula o conjunto de cláusulas en las que se regulan las condiciones de salida o finalización anticipada del contrato (por ejemplo, si el negocio no te fuese bien y tuvieras que cerrar en el primer año). En el contrato, estas pueden condicionarse al fracaso del negocio (es decir, podrás finalizar el contrato de forma anticipada con un indemnización de X si el negocio no funciona). Si no se incluye una cláusula específica sobre este tema, el propietario podría exigir una indemnización equivalente a un mes de alquiler por cada año restante del contrato. Si se ha firmado por un período prolongado (algo frecuente cuando la inversión es considerable), y las circunstancias del negocio no resultan ser las esperadas, podrías enfrentar la obligación de pagar una cantidad significativa. 

Cómo negociar un contrato de alquiler de un local

Negociar un alquiler puede parecer algo difícil, especialmente si es la primera vez que lo haces. 

Hay tantas cuestiones que tendrás que negociar, que puede que te sientas abrumado, como hemos visto en la sección anterior, que puede que te sientas abrumado.

No obstante, el proceso de búsqueda y negociación de un local es más fácil de lo que parece.

El paso a paso para negociar un contrato de alquiler de un local podría resumirse de la siguiente manera:

1. Evalúa tus necesidades

Es importante que, antes de lanzarte a buscar o incluso alquilar un local, evalúes bien qué es lo que necesitas exactamente; qué características debe tener el local.

Para ello, deberás asistir al ayuntamiento de la zona en la que vayas a operar y consultar cuáles son los requisitos que deben cumplir los locales comerciales del tipo de negocio que vayas a abrir. 

Por ejemplo, los restaurantes deben contar con una o más salidas de humo, entre otros muchos requisitos.

Evalúa también otros aspectos como:

• Ubicación: Primero que nada, estudia las distintas ubicaciones de las zonas en las que estés potencialmente interesado. En este artículo, explicamos cómo evaluar las distintas ubicaciones posibles y decantarse por una. 
• Tamaño y configuración del local: Determina el tamaño ideal del local que necesitas para tu negocio, así como la configuración y distribución del espacio.
• Presupuesto: Define un presupuesto máximo para el alquiler del local y para las reformas iniciales de adecuación. 
• Necesidades a largo plazo: Piensa en el crecimiento futuro de tu negocio y asegúrate de que el local que elijas pueda adaptarse a estas necesidades.

2. Investiga el mercado inmobiliario local

Antes de comenzar cualquier negociación, lo primero es que investigues el mercado inmobiliario local. Gracias a esto, tendrás una idea clara de los precios de alquiler en la zona y ello te dará una base sólida para negociar. 

• Revisa listados de propiedades: Consulta sitios web de bienes raíces, anuncios clasificados y otras plataformas donde se listan propiedades comerciales en alquiler, como idealista, fotocasa o milanuncios. 

• Visita locales disponibles: Realiza visitas a varios locales comerciales en alquiler. Esto te ayudará a evaluar las condiciones y ubicaciones de los espacios, a identificar cuáles se ajustan mejor a tus necesidades y a calibrar cómo de difícil o de fácil es encontrar lo que necesitas exactamente (en cuanto a espacio, características técnicas, ubicación, estado, etc).

• Habla con propietarios y agentes inmobiliarios: Pregunta a los agentes inmobiliarios de las distintas zonas en las que estés interesado. Ellos pueden proporcionarte información valiosa sobre el estado del mercado y las condiciones actuales de alquiler.

• Investiga la demanda y competencia en la zona: Por ejemplo, en plataformas como idealista, en cada anuncio, puedes ver el número de personas interesadas que se han puesto en contacto. También puedes ver la fecha de publicación de cada anuncio. Esto te dará una idea de cuánta demanda hay y de cuán sólida es.   

Con todo esto, sabrás cuán fácil o difícil es encontrar lo que buscas, cuánta demanda de locales hay en la zona, cuánto tardan de media en alquilarse, entre otros.

Esta información te resultará suficiente para que te hagas una idea de cuánto podrás apretar en la negociación y de quién tiene mayor poder de negociación. 

Si hay una grandísima demanda de locales comerciales en la zona y, además, el tipo de local que buscas no es fácil de encontrar (por ejemplo, que tenga salida de humos, entre otros), es el propietario el que tendrá todo el poder de negociación; poco podrás hacer.

Si, por otro lado, la demanda de locales es baja y tus requisitos son fáciles de cumplir (es decir, te sirve casi cualquier local), te resultará mucho más fácil decir que no. En general, tendrás un mayor poder de negociación.

3. Busca varias opciones y compara

No te conformes con la primera opción que encuentres. Es recomendable buscar varias opciones y compararlas antes de tomar una decisión.

• Realiza una lista de pros y contras: Para cada local que consideres, haz una lista de pros y contras que te ayudará a visualizar mejor sus ventajas y desventajas.

• Consulta con asesores y expertos: Si es posible, busca la opinión de profesionales colegiados (por ejemplo, arquitectos) que te ayuden con la toma de la decisión final entre aquellos locales que te interesen más. Ellos te ofrecerán un presupuesto más preciso de los costes de adecuación de cada opción y verificarán que el local cumple con todas las normativas antes de que te decantes por él.

4. Establece una estrategia de negociación

Llegado el momento de negociar, es fundamental tener una estrategia clara. Algunos de nuestros consejos son:

• Define tus prioridades: Identifica qué aspectos del contrato son más importantes para ti, ya sea el importe del alquiler, la duración del contrato, las cláusulas de aumento de renta, entre otros.

• Prepara argumentos sólidos: Utiliza la información obtenida durante tu investigación para respaldar tus propuestas. Argumenta por qué el importe de renta que propones es justo y razonable.

• Sé flexible y abierto a negociar: La negociación implica dar y recibir. Estate dispuesto a ceder en algunos aspectos menos críticos para ti a cambio de obtener mejores condiciones en otros puntos clave.

• Establece un límite: Define un límite máximo que estás dispuesto a aceptar y mantente firme en él. No temas decir que no si las condiciones no son favorables para tu negocio.

• No desveles tus cartas: Cuanta menos información des, mejor. No digas cuál es tu presupuesto máximo. Tampoco muestres entusiasmo durante la visita, especialmente si el local cumple con todos tus requisitos. Si lo haces, el propietario o su intermediario sabrá que puede apretar más en la negociación. Tampoco hagas comentarios sobre “lo mal que está el mercado” ni muestres que tienes prisa (en caso de que la tuvieses). 

Consejos finales para negociar un contrato de arrendamiento de un local

Para terminar, una vez ya hemos visto las cláusulas que tendrás que negociar e incluir en el contrato, así como cómo tienes que preparar la negociación, queremos darte unos consejos finales que creemos que te podrán ser útiles a la hora de negociar el contrato de arrendamiento del local que escojas:

1. Mejor alquilar como SL, no como autónomo

Si operas como empresa, es preferible alquilar el local comercial a su nombre, en lugar de a tu nombre personal.

Con una Sociedad Limitada (SL), tu responsabilidad legal y fiscal se limitan al patrimonio de la propia sociedad. Ante la ley, existe una separación entre el patrimonio personal y el empresarial, lo que significa que, en caso de problemas financieros o legales derivados de tu actividad y/o del alquiler del local, tus bienes personales estarán protegidos. 

Por ejemplo, imagínate que tu negocio no va bien y te ves obligado a cerrarlo a los 2 años. No obstante, imagínate que, en este supuesto, has  firmado en el contrato que tendrás que pagar una indemnización de X.

Como el contrato está a nombre de la empresa, el propietario no podrá reclamar esta cantidad de tu patrimonio personal, únicamente del patrimonio que tenga tu empresa en ese momento.

En el caso de los pequeños comerciantes, aunque el contrato se haga a nombre de la empresa, es común que los propietarios pidan que se pongan los propios dueños del negocio como avalistas, es decir, que avalen personalmente a la empresa. 

Esto es algo que tendrás que negociar con el propietario del local. Para ti será preferible no avalar el alquiler personalmente, no obstante, es común y comprensible que muchos propietarios te lo pidan. Podrías utilizarlo como una baza más de negociación; si no queda más remedio, puedes acceder a avalar el contrato personalmente a cambio de conseguir alguna mejora en otra condición.

2. Revisión de la renta: es preferible pactarla conforme al IPC en lugar de conforme al precio de mercado

A la hora de negociar la revisión de la renta, es recomendable vincularla al Índice de Precios al Consumo (IPC) en lugar de al precio de mercado. 

El IPC refleja la inflación y es un indicador más estable y predecible, lo que proporciona seguridad tanto al arrendatario como al arrendador. 

Al basar la revisión de la renta en el IPC, se evita la volatilidad y posibles incrementos abruptos que podrían surgir si se utiliza el precio de mercado, el cual puede estar influenciado por factores externos y especulativos. 

Esto te resultará especialmente beneficioso si el local que vas a alquilar se encuentra en una zona con altas proyecciones de crecimiento, ya sea poblacional o económico. 

3. Si puedes, negocia directamente con el propietario, no con intermediarios

Negociar directamente con el propietario del local puede resultar en mejores condiciones contractuales y mayor flexibilidad.

Los intermediarios, como agentes inmobiliarios, suelen priorizar los intereses del vendedor, además, su incentivo suele ser el de conseguir el precio más elevado posible.

Además, al tratar directamente con el propietario, tienes la oportunidad de establecer una relación más personal y de confianza, lo que facilita la comunicación y puede llevar a concesiones mutuas. 

Conclusión

Negociar el alquiler de un local comercial es un proceso crucial que puede tener un impacto significativo en el éxito de tu negocio. Una buena negociación no solo te permitirá obtener mejores condiciones económicas, sino que también te ofrecerá una mayor flexibilidad y seguridad jurídica. 

Asegúrate de estar bien preparado, de entender tus necesidades y de investigar el mercado para tener una base sólida en las negociaciones. No olvides considerar los consejos finales que hemos discutido, como alquilar a través de una Sociedad Limitada (SL), pactar la revisión de la renta conforme al IPC y negociar directamente con el propietario cuando sea posible.

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Descargo de responsabilidad: Señalamos expresamente que este artículo no reemplaza el asesoramiento legal y/o fiscal.