Antes de alquilar un local comercial, es crucial estar bien informado para evitar futuros inconvenientes y garantizar que el espacio elegido contribuya al éxito de tu emprendimiento.
Desde la ubicación hasta las cláusulas del contrato, hay varios aspectos que tendrás que evaluar cuidadosamente.
En el siguiente artículo, aprenderás todo lo que necesitas saber antes de alquilar un local comercial y veremos varios consejos importantes.
Además, si te encuentras en la búsqueda de un local para tu negocio, es prácticamente obligatorio que también les eches un ojo a estos otros artículos, te resultarán de gran ayuda en tu búsqueda:
- Cómo negociar el alquiler de un local comercial (qué cláusulas se deben incluir en el contrato de alquiler, consejos y tips, cómo negociar, entre otros).
- Cómo elegir un local para tu negocio (cómo buscar un buen local, factores a considerar, entre otros).
- Cómo elegir la mejor ubicación / lugar para abrir un negocio / local (aprenderás cómo realizar un estudio de viabilidad de una ubicación y qué factores se deben considerar).
- Cómo abrir un local comercial en España (trámites, requisitos y documentación necesaria para obtener la licencia de apertura, así como cómo conseguirla, todo explicado paso a paso).
Por cierto, hay otra cosa en la que también podemos ayudarte.
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6 Cosas a tener en cuenta para alquilar un local comercial
- Asegúrate de que el local cumple con todos los requisitos técnicos y normativas pertinentes.
- Adaptabilidad del espacio a tu negocio.
- Estado del local y de la finca.
- ¿Qué derechos tiene un inquilino de un local comercial?
- Cuánto tiempo es el mínimo para alquilar un local comercial.
- ¿Cuánto se puede aumentar el alquiler de un local comercial?
- Conclusión
Qué hay que tener en cuenta al alquilar un local comercial: 6 Factores clave
Alquilar el local comercial adecuado es uno de los aspectos más importantes cuando se empieza un negocio. Antes de firmar un contrato de arrendamiento, es esencial considerar varios factores para asegurarse de que el local cumpla con todas las necesidades operativas y estratégicas de tu emprendimiento y para negociar unas condiciones contractuales en el alquiler que sean favorables para ambas partes.
A grosso modo, lo que hay que tener en cuenta al alquilar un local comercial es el cumplimiento de todos los requisitos técnicos y normativas pertinentes por parte del local, la adaptabilidad del espacio, el estado del local y la finca y, en lo que se refiere a la negociación del contrato del alquiler, el plazo del mismo, las cláusulas de salida, entre otros factores.
1. Asegúrate de que el local cumple con todos los requisitos técnicos y normativas pertinentes
Antes de alquilar un local comercial, es crucial asegurarte de que el espacio cumpla con todas las normativas y requisitos técnicos específicos para la actividad que deseas desempeñar.
Cada tipo de negocio tiene diferentes regulaciones que deben cumplirse, desde normas de seguridad y accesibilidad hasta requisitos específicos de salud e higiene.
Primero, investiga las regulaciones locales y nacionales aplicables a tu tipo de negocio. Puede que necesites ciertas licencias o permisos para operar legalmente. Además, verifica si el local tiene los servicios necesarios, como sistemas de ventilación adecuados, instalaciones eléctricas en buen estado, entradas accesibles y salidas de emergencia según las normativas vigentes (o posibilidad de implementación de las mismas).
Te aconsejamos que te pongas en contacto con un asesor especializado que opere en la comunidad autónoma o municipio en el que quieras abrir tu negocio, ya que las normativas y requisitos son una competencia autonómica y municipal, es decir, son distintas en cada municipio.
2. Adaptabilidad del espacio a tu negocio
La adaptabilidad del local comercial es un factor clave para el éxito de tu negocio. Antes de firmar el contrato de arrendamiento, asegúrate de que el espacio se puede adaptar a las necesidades específicas de tu negocio. Algunos de los puntos más importantes a considerar serían:
- Distribución del espacio: Analiza si la distribución del local es adecuada para tu tipología de negocio o si necesitarás hacer reformas. Considera la disposición de áreas de trabajo, zonas de atención al cliente, almacenamiento, entre otros.
- Instalaciones existentes: Asegúrate de que el local cuenta con las instalaciones necesarias, como sistemas de calefacción, aire acondicionado, ventilación, iluminación, entre otros. Esto te ahorrará bastante dinero en el presupuesto inicial necesario para la adecuación del local.
- Flexibilidad para modificaciones: Pregunta al propietario si permite realizar modificaciones en el local y bajo qué condiciones. Es importante saber si podrás adaptar el espacio a las cambiantes condiciones de tu contexto de negocio.
- Accesibilidad: Asegúrate de que en el local será posible realizar las adecuaciones necesarias para cumplir con las normativas de accesibilidad.
3. Estado del local y de la finca
Antes de que te decantes por un local comercial, es fundamental revisar detalladamente su estado actual. Esto te ayudará a evitar problemas en el futuro y sobrecostes. Algunos de los aspectos clave que debes considerar, son:
- Año de construcción de la finca: Esto puede influir en tu negocio de varios modos. Por ejemplo, en el certificado energético, en la posibilidad de adecuaciones y reformas (cuanto más nuevo sea el edificio, mayores posibilidad de realizar modificaciones).
- Estado actual: Asegúrate de que no existen patologías graves ni en el local ni en el edificio. Una patología común en España es la aluminosis, presente en edificios construidos antes del año 1974. De ser necesario que se hiciesen reformas integrales y profundas en el edificio, podrías verte obligado a tener que poner en pausa tu negocio durante un tiempo.
- Ubicación del local: Los locales situados en esquinas suelen tener más visibilidad y tráfico peatonal, lo cual puede ser beneficioso para tu negocio. Asegúrate de que al menos una de las fachadas del local da a la calle, de lo contrario, el coste de la pérdida de visibilidad y potencial adquisición de clientes será muy elevado.
- Luminosidad y luz natural: En función de tu tipología de negocio y del tamaño del local, este puede ser un factor más o menos importante.
- Estado de las instalaciones: Revisa el estado de las instalaciones eléctricas, de fontanería y climatización. Si no están en buen estado, tendrás que reformarlas, lo que añadirá un sobrecoste adicional a tu presupuesto inicial.
4. ¿Qué derechos tiene un inquilino de un local comercial?
En el alquiler de locales comerciales, existe una gran libertad y flexibilidad en cuanto a las cláusulas que la ley (la Ley de Arrendamientos Urbanos) permite incluir. En esta ley y para el alquiler de locales comerciales, en la mayoría de aspectos, se establece la prevalencia de la voluntad de las partes, es decir, del acuerdo al que el arrendatario y el arrendador hayan llegado en el contrato.
Así pues, en general, los derechos del inquilino de un local comercial son aquellos que este haya pactado en el contrato con el arrendador.
Por lo general, los derechos y obligaciones de ambas partes serán los siguientes:
- Pago del alquiler: El arrendatario debe pagar el alquiler pactado en el plazo convenido, generalmente dentro de los primeros siete días de cada mes. La falta de pago puede ser motivo de resolución del contrato y desahucio.
- Fianza: Es obligatorio entregar una fianza equivalente a dos meses de alquiler al arrendador (salgo que se pacte lo contrario). Esta fianza debe ser depositada por el propietario en la comunidad autónoma correspondiente y se le devolverá al arrendatario al final del contrato si no hay deudas ni desperfectos en el local.
- Obras en el local: El arrendatario no puede realizar obras o modificaciones sustanciales que alteren la configuración o estabilidad del local sin el consentimiento del arrendador.
- Derecho de posesión: El inquilino tiene derecho a poseer y utilizar el local para sus actividades comerciales, siempre que se haya informado de la finalidad y uso que se le dará al local al arrendador.
- Cesión y subarriendo: El arrendatario puede ceder o subarrendar el local comercial sin necesidad del consentimiento del arrendador, según se expone en la propia ley “cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.
- Adquisición preferente: Si el propietario decidiese vender el local, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente, lo que significa que le debe ser ofrecida la oportunidad de comprar el local antes de que este sea vendido a terceros.
5. Cuánto tiempo es el mínimo para alquilar un local comercial
La duración del alquiler será lo pactado en el contrato por ambas partes. Si no se indica un plazo en el contrato, la duración mínima de un contrato de alquiler de un local comercial es de 5 años, o de 7 años si el arrendador es una persona jurídica (es decir, una empresa). Es decir, se aplicarán los mismos plazos que para el alquiler de vivienda habitual.
La ley por la que se rigen los alquileres de locales comerciales es la LAU, (la Ley de Arrendamientos Urbanos), que también regula el alquiler de vivienda habitual, siendo esta tipología la única en la que se definen plazos mínimos.
Ambas partes deberán cumplir el período pactado en el contrato, habiendo las indemnizaciones correspondientes de no ser así.
Salvo que se incluyan las cláusulas de salida correspondiente en el contrato cuando se negocia el alquiler, si tu negocio fracasa deberás seguir abonando las cuotas del alquiler hasta su finalización o, en su defecto, finalizar el contrato de forma anticipada y pagar la indemnización correspondiente.
6. ¿Cuánto se puede aumentar el alquiler de un local comercial?
En la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), en lo que al alquiler de locales se refiere, no existe ningún límite máximo para el aumento del alquiler. Así pues, se puede aumentar el alquiler de un local comercial tanto como se quiera, siempre que estos aumentos estén dentro de lo establecido en el contrato pactado entre el arrendador y el arrendatario.
Las partes tienen total libertad para pactar los incrementos de renta. Lo habitual y recomendable es definir las condiciones y límites de los incrementos de renta en el contrato, es decir, pactar cuánto, cada cuánto y en qué condiciones se podrá aumentar el alquiler.
Usualmente, se suelen pactar aumentos anuales en base a uno de estos dos factores de referencia:
- El IPC: Es decir, el Índice de Precios al Consumo, un indicador que refleja el aumento de los precios de los bienes y servicios básicos representativos del consumo de los hogares. Se utiliza comúnmente como un indicador más para medir la inflación.
- El precio de mercado de los alquileres de locales comerciales en la zona.
Conclusión
Alquilar un local comercial es uno de los pasos más importantes a la hora de empezar un negocio. Es fundamental investigar y asegurarse de que el local cumpla con todas las normativas y requisitos técnicos, así como evaluar la adaptabilidad del espacio y el estado del inmueble. Además, comprender tus derechos como inquilino y establecer claramente los términos del contrato de alquiler puede prevenir futuros inconvenientes y asegurar una relación justa y beneficiosa con el arrendador.
También es importante considerar la duración del contrato y los posibles aumentos del alquiler, asegurando que estos aspectos estén bien definidos en el contrato para evitar sorpresas desagradables.
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Descargo de responsabilidad: Señalamos expresamente que este artículo no reemplaza el asesoramiento legal y/o fiscal.