Los bed & breakfast son un tipo de alojamiento en el que se ofrece una habitación (“bed”) y se incluye el desayuno (“breakfast”). Normalmente, el propio dueño del negocio vive en él y el número de habitaciones es muy limitado, entre 2 y 10.
Esta modalidad surgió en el Reino Unido como una forma de hospitalidad más personal y hogareña y hoy en día ha ganado popularidad mundial.
En el siguiente artículo, veremos todos los pasos y requisitos legales necesarios para abrir un bed & breakfast en España, además de tips y consejos imprescindibles.
Abrir un B&B en España – Paso a paso
- Clasificación legal: ¿Pensión, hostal, hotel o alquiler vacacional?
- Servicios de restauración.
- ¿Es necesario recaudar IVA?
- Inversión del sujeto pasivo.
- Requisitos para abrir un bed & breakfast en España.
- Cuánto cuesta abrir un Bed & Breakfast.
- Rentabilidad: Cuán rentable es un Bed & Breakfast.
- ¿Cuánto se puede ganar con un Bed & Breakfast?
- Pasos de negocio necesarios.
- Elegir la ubicación adecuada.
- Elegir el establecimiento adecuado.
- Marketing y adquisición de clientes.
- Hacer cuentas.
- Software.
- Conclusión.
Clasificación legal: ¿Pensión, hostal, hotel o alquiler vacacional?
Primero que nada, cabe mencionar que la concesión de licencias, la fijación de requisitos, las normativas y las clasificaciones de las distintas tipologías de negocios de alojamiento existentes son una competencia autonómica.
Es decir, no hay una sola ley y clasificación que aplique a todo el territorio nacional de forma común y uniforme, sino que cada comunidad autónoma tiene su propia ley.
Los bed & breakfast no son una categoría de negocio de alojamiento que exista en las clasificaciones legales de la mayoría de comunidades autónomas.
Vamos punto por punto.
En la mayoría de clasificaciones, existen varios tipos de negocios hosteleros:
- Pensión: Suelen tener pocas unidades de alojamiento o habitaciones, generalmente menos de diez y las zonas comunes son muy limitadas.
- Hostal: Tienen una cantidad de unidades de alojamiento mayor, superior a veinte y una cantidad de habitaciones superior a diez. En algunas comunidades autónomas, las habitaciones de los hostales deben contar con baño propio.
- Hotel: La cantidad de unidades de alojamiento es todavía mayor y, generalmente, las habitaciones deben contar con baño propio. Además, los requisitos exigidos (accesibilidad, etc) son mayores.
- Hostel / albergue: Se trata de alojamientos en los que las habitaciones son compartidas, generalmente entre un número elevado de personas.
Los bed & breakfast no son una categoría que exista como tal. Ante la ley, en la mayoría de comunidades autónomas, entrarían dentro de la clasificación de “pensiones”.
Otra consideración importante es que los alojamientos de bed & breakfast están considerados un negocio, y no un alquiler vacacional o turístico.
Es decir, para abrir un negocio de B&B, tendrás que darte de alta como autónomo o abrir una empresa, pagar los impuestos correspondientes (rendimientos del trabajo si eres un autónomo) y obtener las licencias de apertura necesarias.
Por otro lado, el alquiler vacacional o turístico no está considerado un negocio, estas dos modalidades de alquiler están consideradas como inversiones inmobiliarias, es decir, los ingresos provenientes de estas se consideran rendimientos del capital inmobiliario. No será necesario darse de alta como autónomo ni abrir ningún tipo de empresa, aunque sí obtener una licencia turística.
Servicios de restauración
Una diferencia importante entre el alquiler turístico o vacacional (considerado una inversión ante la ley tributaria, no un negocio) y los negocios de alojamiento (pensiones, hostels, hostales, hoteles, etc) es el ofrecimiento de servicios de restauración.
En el alquiler vacacional o turístico no está permitido ofrecer servicios de restauración (por ejemplo, desayunos) ni ningún tipo de comida, mientras que en las pensiones, hostales, hoteles y hostels, sí.
Es por ello que, además de las licencias y requisitos necesarios para abrir un negocio de alojamiento, también deberás obtener licencias relativas al ofrecimiento de servicios de restauración.
Si no ofreces servicios de restauración, en algunas comunidades autónomas puede que sí puedas acogerte a la clasificación de “alquiler turístico” o “alquiler vacacional”, para lo que se te pedirán muchos menos requisitos y la tributación es más favorable.
¿Es necesario recaudar IVA?
No obstante, esta situación podría cambiar en un futuro cercano; el gobierno de Pedro Sánchez ha anunciado recientemente una propuesta para que las viviendas turísticas sean consideradas negocios y, por ende, estén obligadas a recaudar IVA.
En lo que se refiere a los negocios de B&B, sí, debes recaudar IVA, la recaudación de IVA para pensiones, hostales, hoteles y hostels era obligatoria antes y lo sigue siendo ahora.
Inversión del sujeto pasivo
Si vas a recaudar IVA, en algunas comunidades autónomas, es posible aplazar o eludir el pago del IVA o del ITP al comprar el bien inmueble que utilizarás para tu B&B.
La única condición es que recaudes una cantidad igual o superior a IVA en un plazo determinado desde la compra del inmueble.
Como hemos comentado, las normativas cambian de comunidad en comunidad, por lo que te aconsejamos que contactes con un abogado o gestor para asesorarte debidamente sobre la operación que vayas a realizar.
Requisitos para abrir un bed & breakfast en España
Los requisitos y normativas para abrir un B&B varían de comunidad autónoma en comunidad autónoma, ya que, como hemos comentado a lo largo del artículo, el establecimiento y control de estos requisitos y normativas son competencias autonómicas.
Así, los requisitos y trámites que veremos a continuación son de carácter general:
- Obtención de la licencia de apertura/actividad.
- Proyecto técnico del establecimiento. Debe realizarlo un profesional colegiado y debe estar visado. En él, se corrobora y verifica que el establecimiento cumple con todos los requisitos y normativas.
- Medidas adecuadas para cumplir con las normativas de insonorización y requisitos de decibelios.
- Plan de prevención de incendios y plan de evacuación.
- Sistema APPCC (Análisis de Peligros y Puntos de Control Críticos). Se trata de un documento o archivo, físico o digital, en el que se definen los riesgos sanitarios de la actividad y se detallan prácticas para prevenirlos.
- NIF o CIF.
- Seguro de responsabilidad civil (para cubrir posibles daños a terceros).
- Carnet de Manipulador de Alimentos y haber realizado un curso de alergias e intolerancias alimentarias.
- Justificantes de los pagos de las tasas correspondientes.
- Autorización sanitaria: Por lo general, será necesaria si elaboras comidas en tu propio B&B.
- Licencia turística: En algunas comunidades autónomas, suele ser necesario obtener la licencia turística correspondiente además de la licencia de apertura.
- Licencia de obras (si tienes que hacer obras en el local).
Cuánto cuesta abrir un Bed & Breakfast
Abrir un Bed & Breakfast cuesta entre 20.000 y 110.000 euros, asumiendo que se alquila el establecimiento y que el estado del inmueble es bueno.
Por supuesto, esta inversión inicial puede ser incluso mayor en función de variables como la ubicación, el tamaño del hostal y el estado del establecimiento. Si el negocio se encuentra en una zona exclusiva de una gran ciudad, tiene 10 habitaciones y su estado es muy pésimo, la inversión inicial necesaria podría llegar a los 200.000 euros o más.
Por otro lado, un B&B en una zona rural, en un bien inmueble que se encuentra en un buen estado, es lógico que requiera una inversión inicial muy baja, de alrededor de 20.000 o 30.000 euros.
A continuación, te proporcionamos una tabla / presupuesto del desglose de la inversión inicial necesaria para abrir un Bed & Breakfast:
Rentabilidad: Cuán rentable es un Bed & Breakfast
Ya hemos visto cuánto cuesta abrir un Bed & Breakfast, ahora, veamos cuán rentable puede llegar a ser este negocio.
La rentabilidad de un Bed & Breakfast es de entre un 20% y un 40% de los ingresos totales, es decir, de entre un 20% y un 40% de EBITDA.
La principal métrica que utilizamos para medir la rentabilidad de este tipo de negocios es el EBITDA.
El EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) es una medida financiera que muestra el beneficio de una empresa / negocio antes de descontar intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones. Se usa para evaluar la rentabilidad operativa, ya que refleja cuánto gana una empresa con su actividad principal sin tener en cuenta decisiones financieras o contables.
¿Cuánto se puede ganar con un Bed & Breakfast?
Con un Bed & Breakfast ubicado en una ciudad importante desde el punto de vista turístico (Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla) se puede ganar entre 35.000 y 120.000 euros de beneficio anual antes de impuestos.
Con un Bed & Breakfast situado en una ciudad o municipio con una menor afluencia de turistas (por ejemplo, un B&B orientado al turismo rural), los beneficios pueden ser algo menores, se puede ganar entre 15.000 y 50.000 euros anuales.
Pasos de negocio necesarios
Además de los requisitos legales, también tendrás que llevar a cabo ciertos pasos de negocio fundamentales para abrir un B&B:
Elegir la ubicación adecuada
El primer paso y, probablemente, el más importante, es hacer un estudio de las ubicaciones en las que estés potencialmente interesado y decantarte por una.
En este estudio, deberás determinar, como mínimo, los siguientes aspectos:
- Tasa de ocupación de la zona.
- Precio medio por noche de la zona (tanto en temporada alta como en temporada baja)
- Los perfiles de turistas de la zona.
- Competencia presente en la zona.
¿Cómo averiguamos todo esto?
Nuestra recomendación es que hagas trabajo de campo. Acude a negocios hosteleros que creas que van a ser similares al tuyo en cuanto a tamaño, calidades y ubicación. Quédate a la puerta todo el día y cuenta cuántas personas entran y cuántas personas salen. A su vez, consulta sus precios en su página web. Repite esto por varios días y con varios competidores.
Con esta información, podrás hacerte una idea de la tasa de ocupación, del precio medio, de la facturación y de los tipos de turistas de la zona (al menos, de los perfiles de turistas que se alojan en alojamientos como el que ofrecerás).
También puedes optar por preguntar directamente al recepcionista o al dueño de los hostales en cuestión.
En adición, existen plataformas que, en base a datos extraídos de forma diaria de airbnb y booking, son capaces de estimar con precisión toda esta información para una ubicación dada. Puedes encontrar estas plataformas fácilmente en Google, además, no son muy caras.
Te aconsejamos que optes por una combinación de ambos métodos.
También te aconsejamos que le eches un vistazo a nuestro artículo sobre cómo elegir ubicación para un negocio, donde explicamos más en detalle todos los aspectos a tener en cuenta para la realización de este estudio inicial.
¿Cómo saber qué ubicación es mejor?
Con la tasa de ocupación y el precio medio, puedes estimar fácilmente la facturación anual de los negocios de alojamiento de la zona.
Por ejemplo, si el negocio tiene 5 habitaciones, el precio medio por noche es de 40 euros y la tasa de ocupación es del 60%, el negocio en cuestión tendrá una facturación estimada de 365 * 40 * (5 * 0.6) = 43.800 euros.
Teniendo esta información, valora lo siguiente:
¿Hay muchos más competidores en la zona? ¿Cuántos? ¿Puedo establecerme en una ubicación más privilegiada que la de mis competidores? ¿Puedo establecerme cerca de alguna atracción turística importante de la zona?
Si las tasas de ocupación de la zona están por debajo del 40%, es probable que no haya espacio para más competidores (a no ser que puedas ser muy competitivo). Si están entre el 60 y el 70%, el flujo de turistas es aceptable y no tienes pensado ofrecer muchas habitaciones (menos de diez), podría haber espacio para un Bed & Breakfast en la zona.
Estudia también los perfiles de turistas que hay en la zona y que se alojan en alojamientos de tu tipo.
¿Son jóvenes? ¿Extranjeros? ¿Nacionales? ¿Gente de edad intermedia? ¿Mochileros? ¿El precio es importante para ellos? ¿O lo es la calidad y el servicio? ¿Quizás las vistas? ¿La ubicación?
La ubicación siempre es importante, uno de los factores más fundamentales para los negocios de alojamiento. No obstante, según el perfil de turista al que te vayas a dirigir, el precio puede ser el segundo factor de decisión más importante.
Si te vas a dirigir a jóvenes o mochileros, tu éxito dependerá de lo competitivos que puedan ser tus precios (asumiendo que ofreces unas calidades mínimas y que estás en una ubicación decente).
Si te vas a dirigir a otros perfiles, el precio puede no ser el segundo factor más determinante, pero sí lo será la calidad del servicio.
Elegir el establecimiento adecuado
A la hora de elegir un inmueble para un B&B, prioriza tres cosas:
- La ubicación. Es lo que más impacto va a tener en tus beneficios.
- El número de habitaciones. También tendrá un impacto importante en tus beneficios, sobre todo si estás en una zona con mucha afluencia de turistas y tasas de ocupación muy altas.
- El estado del inmueble. Cuanto peor sea el estado del inmueble, mayor será la inversión inicial necesaria. No obstante, nunca pongas este factor por encima de la ubicación.
Además, ten en cuenta que, en algunas comunidades autónomas, para tener una pensión o hostel, necesitarás disponer de un edificio entero o un bien inmueble separado, es decir, el hostel o pensión no debe formar parte de un edificio residencial, sino que debe ser una unidad independiente.
Te invitamos a que le eches un vistazo a nuestro artículo sobre cómo elegir el local adecuado para un negocio. Aunque está orientado a la elección de locales comerciales, creemos que podrías extraer ideas que podrían interesarte.
Nuestro artículo sobre cómo negociar el alquiler de un local comercial también podría serte de ayuda, muchas de las cuestiones que vemos en este artículo son extrapolables al alquiler de hostales.
Marketing y adquisición de clientes
El marketing de un negocio de alojamiento consiste principalmente en:
- La decoración y atractivo de tus habitaciones.
- Tu estrategia de precios.
- Los canales de adquisición que elijas.
Decora tus habitaciones de la mejor forma posible y en línea con el tipo de turismo de la zona en la que operas. Por ejemplo, si tu negocio está enfocado en el turismo rural, un estilo rústico o más acogedor podría ser la elección adecuada. Si tu B&B está en una gran ciudad, opta por un estilo decorativo minimalista o nórdico.
Respecto a los precios, deberás encontrar el balance óptimo entre precio y tasa de ocupación. Cuanto mayores sean tus precios, menos competitivo serás y tendrás una menor tasa de ocupación. Cuanto menores sean tus precios, mayor será tu tasa de ocupación, pero tus beneficios no serán tan elevados.
Lo ideal es que pruebes y experimentes con distintos precios y veas lo que sucede, hasta que encuentres el balance óptimo para cada temporada.
Por último, los principales canales de adquisición de clientes serán las plataformas que todos conocemos: booking y airbnb (aunque hay más).
Hacer cuentas
Con toda la información que has obtenido hasta este punto (facturación, tasas de ocupación, cantidad de clientes, etc), elabora distintos presupuestos y proyecciones de ventas en escenarios pesimistas, neutros y optimistas.
Con estos presupuestos, te harás una idea más o menos precisa de cuánto puedes llegar a ganar.
Ten en cuenta que, para calcular el beneficio, deberás restar a los ingresos (a la facturación) tus costes operativos (alquiler, personal, suministros, entre otros).
Software
Por último, para gestionar tu Bed & Breakfast de forma eficaz, necesitarás una o más herramientas de gestión.
Por un lado, necesitarás un PMS (Project Management System), que te permitirá centralizar las reservas e información de tus distintos canales de reservas (airbnb, booking, etc) y recibir pagos a distancia.
Por otro lado, puede que necesites un software para procesar los pagos in-situ y emitir facturas y tiquets, tanto facturas B2B (si alguna vez alojas a un profesional o empresario que viaje por negocios) como B2C.
A este respecto, nuestra recomendación es que elijas helloCash.
helloCash dispone de un plan gratuito, que no te costará nada de dinero, con el que podrás procesar pagos con tarjeta y emitir facturas y tickets legales. De todas formas, si necesitas más funcionalidades, nuestros planes de pago son muy competitivos (puedes ver nuestros planes y precios aquí).
Puedes ver todo lo que podrás hacer con nuestro software TPV gratuito aquí.
Otra ventaja de helloCash es que no requiere de ningún tipo de descarga ni instalación complicada. helloCash se utiliza desde nuestra web, iniciando sesión en ella y el mantenimiento es prácticamente cero.
Te invitamos a que crees una cuenta y veas por ti mismo cómo es nuestro software por dentro. Es gratis, te llevará menos de 2 minutos y no hay ningún tipo de compromiso. Para ello, haz clic en el enlace de abajo:
Prueba helloCash – Crea una cuenta en menos de 2 minutos.
Conclusión
Abrir un bed and breakfast puede ser un negocio altamente lucrativo y rentable, especialmente en un país tan turístico como España.
Aunque los requisitos legales y los procedimientos burocráticos son algo más complejos que para otras tipologías de negocios, si solicitas el asesoramiento y la ayuda legal adecuada, podrás navegar todas estas dificultades iniciales de forma más rápida y con menos errores.
Dependiendo de factores como la ubicación, cantidad de habitaciones o calidad del alojamiento, puedes esperar entre 15.000 y 120.000 euros de beneficio anual antes de impuestos.
Para gestionar tu negocio, necesitarás un PMS (Property Management System) y un software para procesar pagos in-situ (TPV).
Respecto a este último tipo de software, nuestra recomendación es que elijas helloCash. helloCash dispone de un plan gratuito con el que podrás procesar pagos con tarjeta y móviles y emitir facturas y tickets legales.
Además, no se requiere ningún tipo de descarga (nuestro software se utiliza desde nuestra web, iniciando sesión en ella) y el mantenimiento es prácticamente cero.
Prueba helloCash – Crea una cuenta GRATIS.
Descargo de responsabilidad: Señalamos expresamente que este artículo no reemplaza el asesoramiento legal y/o fiscal.